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La cancellazione semplificata delle ipoteche. Una distorsione del mercato del credito PDF Stampa E-mail
Scritto da Criteria Ricerche   
Venerdì 11 Febbraio 2011 11:07

Con il Decreto legge 31.gennaio 2001,n.7 veniva disposta ( art. 6) la semplificazione nel procedimento di cancellazione dell’ipoteca nei mutui immobiliari stabilendo che una ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da qualsiasi contratto di mutuo concesso da una Banca o da una società finanziaria, si estingueva automaticamente, decorsi 30 giorni dalla data in cui l’obbligazione veniva estinta.

 

Tutto ciò era, peraltro, finalizzato a favorire la portabilità dei mutui stessi ( cioè il trasferimento dell’operazione originaria da una banca ad un’altra) in presenza del perdurare di una fase significativa di costante diminuzione dei tassi di mercato applicati su tali tipologie di finanziamento, e, quindi, rendeva possibile la rinegoziazione delle condizioni alle quali i finanziamenti erano originariamente concessi .

Tutto ciò senza nessun ulteriore intervento del notaio che avrebbe dovuto accertare l’estinzione dell’obbligazione e trasmettere la richiesta di cancellazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Era, pertanto, sufficiente un atto di quietanza rilasciato da parte della banca che trasmetteva l’informazione alla Conservatoria entro 30 gg. dall’estinzione dell’obbligazione garantita, lka quale provvedeva alla formalizzazione della cancellazione.
Il D.Lgs 14 dicembre 2010,n.218 “ Modifiche ed integrazioni del d.lgs 13/08/2010,n.141 recante attuazione della direttiva 2008/48/CE relativa ai contratti di credito ai consumatori….” abrogava la normativa, ma, nel frattempo, il D.lgs 141/2010 aveva provveduto ad inserire la “cancellazione ipotecaria semplificata” , riferendosi a concessioni creditizie, nel contesto normativo che regola l’attività bancaria e finanziaria : il Testo Unico Bancario ( TUB) così come regolamentato dal D.lgs 385/1993 e successive integrazioni/modificazioni.

Tale norma ( art. 40 bis.) veniva, pertanto, inserita nel Titolo II, Capo VI, Sezione I del TUB che regolamenta il Credito Fondiario e alle opere pubbliche. Il testo normativo recitava “ Cancellazione delle ipoteche. 1° comma Ai fini di cui all’art.2878 del codice civile e in deroga all’art.2847, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato………..si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita. 2° comma : Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio.”
In questo modo si è venuta ad instaurare una vera e propria difformità di trattamento tra operazioni creditizie garantite da ipoteca su immobili. Infatti l’art. 38 del TUB ( 1° comma) definisce il credito fondiario che ha per oggetto la concessione da parte della banca di finanziamenti a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, conferendo a tale tipologia di operazioni anche tutela particolare in ottica fallimentare ( 4° comma) a maggior tutela degli enti finanziatori.

Diversamente il credito assistito da ipoteca trova regolamentazione nel Codice Civile ( artt. 2808 e seguenti ; in particolare per la cancellazione si devono applicare le disposizioni prescritte dagli art. 2821,2835,2837 che richiede l’obblgatorio intervento del notaio nella comunicazione alla Conservatoria per la cancellazione del gravame.

Una tale dicotomia procedurale oltre ad appesantire l’iter burocratico per la liberazione del cespite dall’ipoteca iscritta a garanzia di un “semplice” finanziamento ipotecario, grava il debitore di spese notevoli, creando una ingiustificata differenziazione .

In questa situazione, peraltro, le banche, i notai e, soprattutto , le Conservatorie non possono che adeguarsi all’attuale disposto normativo.- Invero, una indagine di mercato svolta sia presso le banche che presso i notai, fa emergere una disparità che non può essere accettata e che impone un intervento legislativo o una circolare interpretativa che ricomponga una corretta parità di trattamento.
Infatti, molte aziende di credito per venire incontro alle esigenze della propria clientela e fronteggiare le giuste lamentele, continuano a proseguire nell’iter precedente alla richiamata modifica normativa.
Tale atteggiamento mentre è comprensibile dal punto di vista del marketing è in netto contrasto con disposizioni normative che non possono che essere seguite “letteralmente”.
Infatti le Conservatorie allo stato, non potranno che rifiutare richieste di cancellazione di mutui ipotecari che non siano formalizzate da notai. In mancanza di un rapido intervento legislativo sulla materia si vengono, pertanto, a creare delle distorsioni di mercato nin danno dei consumatori che possono esporre sia individualmente che collegialmente a responsabilità tutti i soggetti che sono chiamati ad intervenire nel processo di cancellazione sopra richiamato.

Roma 10 febbraio 2011

Alfredo Parisi

Ultimo aggiornamento Venerdì 11 Febbraio 2011 11:14